随着监管层的连续出手，地产行业或将迎来重要“变盘点”。
 

近期，沪深交易所先后发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，在采用“基础范围+综合指标评价”分类监管的同时，还规定房企应合理确定募集资金规模、明确资金用途及存续期披露安排，通过公司债募集的资金不得用于购置土地。

“房企融资主要包括通过银行、股权和债券等渠道的直接融资，以及通过基金、信托发行产品所获得的间接融资”，西南某大型房企相关负责人介绍称，目前来看，除了直接融资有所收紧外，对间接融资的监管也明显增强。

据wind数据统计，截至10月31日，今年公司债发行额为24869.71亿元。其中，房企公司债发行额为7877.24亿元，而去年同期的发行额则为2956.18亿元。

不难看出，今年房企的债券融资规模大幅攀升，而随着对房企融资的监管力度增强，未来其融资能力是否会受到较大冲击？

“不是不让房企发债，而是加强对募集资金使用环节的监督。相比之下，近期一系列政策的重点是为了防止资金流入到土地市场，而房企普遍存在抵押土地再贷款的情况，所以本质上是降低房企杠杆”，克而瑞研究中心分析师房玲告诉记者。

融资渠道受压

实际上，近期沪深交易所加强公司债监管，更像是对前期房地产调控政策的延续。

今年国庆期间，苏州、郑州等20多个主要城市先后发布房地产限贷限购等调控政策。随后，银监部门亦加强了银行资金进入地产领域的监管力度。

“至少从对外披露的情况来看，公司债占房企融资比重加大，在加强对公司债监管后，少数公司可能面临断血风险”，前述房企人士表示，不过大型房企融资渠道丰富，剔除公司债的渠道外，还可以通过间接融资持续获得资金。

他指出，目前监管层对房企融资属于“一事一议”，符合标准的房企融资影响有限，只是速度可能会有所降低，“马太效应下，好的会越来越好，差的会越来越差。”

此外，大型房企与建筑单位的合作方式也更为灵活，如事先不预付工程款，直到工程完工后，一次性支付工程款和资金利息。通过这种方式，建筑单位不仅获得了订单，同时资金利息也要高于建筑利润，而对于房企来说，则相当于获得了建筑单位的“变相融资”。

需要指出的是，由于今年公司债规模迅速增加，目前房企负债总额相应出现大幅上升。

据统计，截至三季度，按照申万划分的126家房地产开发企业，合计负债4.54万亿元，较去年同期增长23.8%。

“从各家房企提出的控制目标来看，负债率维持在60%至70%相对比较合理，但是一些融资能力较强的房企往往会超出这一区间”，房玲告诉记者。

数据显示，截至9月底，作为样本的126家房企中，有34家公司负债率超过80%。其中，万科A（000002.SZ）、绿地控股（600606.SH）和华夏幸福（600340.SH）负债率为81.01%、88.79%和84.98%，环比出现小幅增长。

“短期来看，可以比较一年内到期债务与公司现金，来衡量房企的偿还能力，长期则要看企业融资能力的强弱”，房玲指出。

若从上述角度来看，目前大型房企偿债风险总体可控。如保利地产（600048.SH）一年内到期的长期债务为110.8亿元，而公司期末现金及现金等价余额则高达490亿元。

相比之下，部分中型房企资金压力更加明显。

据统计，云南城投（600239.SH）、嘉凯城（000918.SZ）和中航地产（000043.SZ）等11家房企，现金余额不足以覆盖一年期债务，部分公司差额更是接近百亿。

不过，这类公司也在谋求自救，如嘉凯城已迎来恒大地产入主，而中航地产则选择了向保利地产出售房产业务。

基金持股创新低

“未来地产行业的趋势，将会以兼并重组为主，行业集中度会越来越高”，成都一位私募投资总监评价道，不过考虑到近期国内对地产的调控力度来看，监管层亦不愿看到房价出现过快上涨，“三季度做完这波行情后，至少现阶段不会再碰地产股了”。

上述私募人士的观点不无道理，随着三季度楼市的火爆与地产股的崛起，买方机构亦开始选择套现离场。

据统计，今年二季度，基金持有123只地产股，合计持股数量46.83亿股。到今年三季度时，基金持有的地产股已下降至92只，合计持股数量相应下降至25.1亿股。

记者对比数据发现，2009年中报、2012年中报时，基金持有的地产股创下历史新高，分别达到129.6亿股和141.6亿股。

需要指出的是，2009年、2012年国内楼市均曾出现集体反弹，彼时基金经理亦成功捕获了楼市上涨机会。而其持股数量的变化，一定程度也代表了未来地产行业的走势。

不过从目前基金持有的地产股总数来看，已然下降至历史低位，远远低于2007年至2014年的仓位水平。

“虽然目前市场都在看国家队的行动，公募基金很难起到主导作用，但是考虑到其往往跟随国家队操作，同时对行业变动把握较为敏感，本身又具备一部分追涨杀跌的特点，所以其持股变动情况仍具备一定参考意义”，前述私募人士表示。

具体到公司来看，大型房企均遭到了不同程度的减持，而部分小型房企则被基金选择了清仓。

以股权争夺的焦点万科A为例，基金三季度减持1.68亿股，券商小幅减持3548万股。此外，保利地产（600048.SH）、华侨城A（000069.SZ）和招商蛇口（001979.SZ）等大型房企均遭到了较大幅度减持。

此外，天房发展（600322.SH）、浙江广厦（600052.SH）、天津松江（600225.SH）等30只地产股被基金清仓处理。

以天房发展为例，今年二季度时有14家基金合计持有公司2347万股，到三季度时上述基金已全部撤离。