300亿元专项基金如何盘活国企闲置土地 时间： 2024-11-25 16:41:26
国企盘活闲置土地正在迎来政策机遇期。2024年3月，国务院国资委全面深化改革领导小组在年度首次全体会议上提出，将推动中央企业激活存量土地资源，选择试点项目实施。
4个月后，国资委批准设立了规模达300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金。
政策层面的连续表态，标志着2024年成为国有企业存量土地资产规模化盘活的起始之年。
为何盘
根据财政部最新数据显示，2024年1至9月，全国国有及国有控股企业的利润总额同比下降了2.3%，而国有企业的资产负债率达到64.9%，同比上升了0.1%。
在当前经济形势下，盘活闲置土地已成为国企的重要任务。2024年3月，国务院国资委全面深化改革领导小组在年度首次全体会议上提出，要推动中央企业存量土地的盘活利用，并遴选试点项目。
这与中央层面的要求不谋而合。今年9月，中央纪委国家监委网站发表题为《唤醒“沉睡”资产》的文章，强调国有资产资源来之不易，有效盘活国有企业存量资产对于提升基础设施运营管理水平、合理扩大有效投资以及降低企业负债水平等具有重要意义。
文章指出了国有资产闲置浪费的几种表现形式：
一是资产“失管”。部分管理单位对所属国有资产现状掌握不准确、底数不清晰，导致资产长期处于无人知晓、无人理会、无人管理的状态，造成闲置浪费。
二是低价租赁或签订超长期租赁合同。这在短期内看似盘活了资产、增加了效益，实则容易因为租赁期限过长影响资产优化配置和使用效率。
三是长期闲置导致固定资产自然贬值。一些固定资产在处置过程中，一直没有找到行之有效的盘活方式，导致长期处于“蒙灰”状态，闲置过程中可能因自然灾害、磨损老化等原因造成资产折损，价格下跌，也会增加日常运营成本和维护费用。
中央纪委披露的案例显示，国有资产长期闲置的现象在现实中并不少见。例如，2023年下半年，江苏省淮安市淮阴区纪委监委深入开展城市居民小区配套用房领域突出问题专项整治，发现小区配套用房被长期闲置、随意挤占、低价出租、非法售卖、违规处置、擅改用途等问题较为突出。
在这样的背景下，一方面是国有企业的利润下滑，资产负债增高；另一方面，国企又存在大量闲置资产，尤其是闲置土地和房产。因此，盘活闲置土地成为国企不得不面对的重要议题。
如何盘
盘活闲置土地的核心在于依托企业和金融机构的合力。如果目标仅是将土地回收后简单出租，那么企业的投入就显得不必要。而盘活闲置土地的关键步骤包括资金的注入、项目的改造、出租运营以及盈利，这一系列过程需要依托强大的法律知识、销售策略以及资本运作能力。
在这一背景下，今年7月，经国务院国资委批准，中国诚通与中国东方资产管理股份有限公司联合发起成立了国有企业土地资产盘活专项基金，基金总规模高达300亿元人民币，其中东方资产出资比例为70%，中国诚通出资比例为30%。
中国诚通自2005年起被国资委确定为国有资产经营公司试点企业，肩负探索中央企业非主业及不良资产的市场化、专业化运作和处置路径的任务。在多次经济危机中，中国诚通承担重任，接收并处理了大量经营性国有资产、主业剥离资产和困难企业，实现了国有企业的清理退出或重组再生，成为国有资产重组和资本运作的重要平台。在此次设立的国有企业土地资产盘活专项基金中，中国诚通不仅是出资方，也全面负责基金的投资与运营管理，把控投资方向。
东方资产是四大资产管理公司之一，拥有丰富的不良资产处理和盘活经验，累计管理处置各类不良资产超过2万亿元人民币。
目前，该基金的业务开展模式包括三种：一是项目直投，即专项基金直接投资，把握项目，进行风险评估，全程控制盘活项目。二是子基金合作，土地盘活基金与相关央企或地方主体共同发起设立专项子基金，专项服务于该央企及地方。三是定制化方案，即专项盘活基金协助项目方“开店”、配备设备。
国有企业土地资产盘活专项基金可以被视为一种资产管理工具。当土地和房产闲置，难以实现溢价销售和项目运营时，国有土地资产盘活专项基金便能够帮助盘活资产。
“大金矿”
闲置土地就像是一座巨大的“金矿”，许多国有企业手中握有大量未被充分利用的土地资源。
国家能源集团官方发布的消息显示，其浙江公司在资产管理方面取得了显著的成效。该公司的北仑电厂成功竞得某航空公司浙江分公司办公场地的三年租赁权，预计每年将带来近300万元的租赁收入。同时，宁海电厂及时调整策略，采取“先整修后出租”的方式，通过定制化打造样板楼，提升了资产附加值，唤醒了沉睡资产，为未来盘活闲置不动产和低效无效资产提供了成功的案例。目前，宁海电厂已与综合能源、宁波燃料公司签订了办公楼三年租赁合同，预计年收入可达480万元。
中国海油（600938）气电集团江苏分公司则通过“央企资金+农村集体建设用地使用权”模式，联营建设综合能源服务站，有效盘活了农村闲置资产。
中国石化福建公司顺利完成了东坑油库、魁岐油库、福清办公楼等15项积压项目的处置与安置，实现资产创利1.4亿元，创下历史新高。福建石油不动产权证规范率达到90%，在销售企业中排名第一。
闲置土地无疑已成为当下的淘金热点，但这一投资领域异常复杂，难以实现标准化操作。更为关键的是，时间成本往往远超预期。由于闲置土地涉及多方利益，情况错综复杂，项目解决的时间线可能会无限期延长。每个项目都面临着独特的挑战，如果项目的问题能够轻易被识别和解决，这类问题项目就不会遗留至今。
因此，国企在处理这些闲置资产时，必须慎之又慎。
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