深圳市宝安区新安街道广深高速公路东侧招商华侨城曦城7栋影剧院商业项目介绍

一、项目概况
曦城，Buena Vista，深圳顶级别墅区，位于深圳广深高速宝安出口，是由华侨城地产、招商地产共同投资50亿打造的超大规模、低密度西班牙风情社区，规划用地2.3平方公里，总户数约两千余户。项目由美国著名建筑设计公司DDG担纲规划，建筑形态包括独立、联排和双拼别墅，配套5万平米的商业中心、山顶会所、星级酒店式公寓及优质学校，巧妙结合林荫大道、森林公园、无边际山顶泳池等进行超前规划，是深圳稀缺的功能齐备、配套完善、低密度和高标准的自然生态居住小镇。

作为醇熟小镇生活顶级配套之一，5万㎡城堡式商业中心坐落于纯粹山地小镇曦城入口处，由8000㎡山顶会所、近18000㎡西班牙风情商业街巷、20000多㎡星级酒店式公寓三大功能组团构筑而成，并规划国际幼儿园及优质学府等高端教育配套。于2007年9开工，建成包括商业中心共5万平方米，零售、餐饮等约2万平方米，是深圳唯一一个具有山地特色的集超市、餐饮、娱乐、酒吧和休闲设施于一体的大型商业片区，也将形成与深圳其他商圈完全不同风格和特色的集中体验式山地特色商区。

本项目取得方式为开发商自建，登记日期为2012年11月28日。项目土地四至：东至广盛路，西至广泰路，南至广深高速，北至尖岗山大道。土地使用年限共70年，从2004年11月26日至2074年11月25日止，截止目前剩余使用年限58.52年。
具体产权信息如下： 

证号				深房地字第5000553233号
权利人				-
土地
宗地号		A122-0297		宗地面积	36085.82
土地用途		配套设施用地		所在区	宝安区
土地位置				宝安区新安街道广深高速公路东侧
使用年限				70年，从2004年11月26日至2074年11月25日止
建筑物及附着物
房地产名称			招商华侨城曦城商业7栋
建筑面积	1044.5㎡		套内建筑面积
用途	影剧院		竣工日期			2011年01月27日
登记价			-
他项权利摘要及附记			市场商品房。以下空白

 （信息来源：项目产证）
项目所在曦城商业7栋整栋于2011年1月27日竣工，为框架结构现房，地上三层、地下一层，层高为3.5米，净高3.2米，内部装修为一般装修，水、电、通讯、消防设施齐全，装修状况及外立面保持良好。
（信息来源：项目评估报告）

二、交通及周边
项目所在位置坐拥深圳福田、宝安双中心，空港腹地内，南连107国道广深高速，与高速网络对接，能迅速接驳珠三角及国内各大城市，距离深圳湾8公里，距宝安机场、华侨城15公里，距深圳火车北站20公里。
公交有B829路、810路、230路、m206路、m378路等公共汽车，邻近地铁环中线兴东站、洪浪北站，距离公共汽车站约100米，平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过，交通较便利。
外部商场有华润万家超市、宝安新村综合市场、沃尔玛、天虹商场、家乐福超市；学校有国际双语学校、九年制双语学校、深圳大学、曦城协同学校；医院有西乡人民医院地、宝安人民医院；公园有宝安公园、铁岗公园；银行有中国建设银行、中国招商银行、邮政储蓄银行、平安银行；餐饮有私人会所--曦城，商业中心街区。外部公共服务设施完善。
项目所在地环境优美、整洁，无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染，环境卫生状况较好。周边无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。周边为商业住宅区，白领较多，收入较高，文化水平程度较高。物业管理较好，治安状况较好。
所在区域在整个深圳房地产市场中属于较为成熟的住宅、商业、办公区域，周边已经开发完成为较大规模的高档别墅区域，所在住宅、商业区域的房地产价格位于深圳房地产市场价格的一般价格水平，市场氛围较好，发展潜力较好。
（信息来源：项目评估报告）

三、形势与现状
2017年楼市限购政策频出，截至目前已有43个城市先后加入新一轮调控。北京刚出台离婚1年内，房贷按二套执行的规定，就又发布了一道楼市调控新政：明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为首个停止向个人出售商办类项目的城市。
深圳暂未对商住公寓、商办项目实施有关限购限贷的政策，未来会否会跟进出台相应调控仍值得关注。
本项目为住宅的商业配套，经查询我国现有的房产、土地方面的法律法规，对此类土地使用性质及房产权属等问题都没有明确的说法。比较常见的就是土地管理部门出让的单一住宅用地，在开发的过程中，开发单位经规划建设部门批准，建造一定比例的商业配套，待办理分割权证时，根据该商业配套的规划要求，申请相应的产权证明。
就本项目产权证明而言，应属于规划允许范围内的商业配套，其土地仍然按照原批准的住宅土地性质和出让年限进行登记，并辅以“配套商业”功能证，产权归开发单位所有，证载使用用途为影剧院，可以用于商业经营或办公使用。目前，项目地上三层分别被隔成若干办公区域出租使用。
（信息来源：建筑房地产律师网、京建发[2017]第112号）

四、机会与优势
1、大势所趋
近年来，产能过剩和重复建设的痼疾，引发了新的忧虑。受此影响，大量资本因无处可去而涌入楼市，进一步在楼市中寻找最具保值和升值意义的产品——譬如曦城这样的顶级别墅。从某种意义上来说，投资曦城这样的金字塔顶端豪宅，成为眼下中国资本保值和升值的最佳选择。
2、位置极佳
从城市版图的扩张来看，曦城位于深圳西部，宝安城区东侧，北临铁岗水库，西接宝安中心区，东靠福田中心区，南连广深高速，从曦城可直接快速地进入广深高速，直接连接北环路、深南大道、滨海大道、南油大道、西部通道……纵览全局，曦城正位于空港腹地中心，而在深港合作升级，前海成为深度示范区后，曦城正与其南北呼应，一轴相承。
3、稀缺之选
深圳未来将形成以“福田中心区”、“宝安中心区”为双中心的城市战略架构。在这张气势磅礴的蓝图上，无论现在还是未来，无论是福田中心抑或宝安中心，2.3平方公里的深圳顶级纯别墅区几乎不可能重现。

五、合作方式
目前该项目已在北京产权交易所正式披露，以实物资产形式挂牌转让。挂牌价格为人民币5345万元。详情可见北京产权交易所网站http://www.cbex.com.cn/。