| 审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容 |
（1）西双版纳上影投资有限公司开发的西双版纳娱乐综合MALL项目共4块土地，2块土地为商服用地，2块土地为住宅用地，其中1块商服用地及1块住宅用地已全额支付了土地款，该住宅用地于2015年5月取得土地使用权证，该商业用地于2016年8月取得土地的不动产权证，对已取得土地使用权证的土地用市场法及基准地价法进行评估；另外1块商服用地及1块住宅用地仅支付了一半的土地款，尚未取得土地使用权证。评估人员查阅了该2块地块的出让合同，合同约定出让人于2014年9月5日及2014年9月6日前将出让宗地交付受让人，但于评估基准日2016年12月31日尚未交付受让人，评估人员向被评估单位了解该地块现状，根据被评估单位提供的情况说明，得知该2块地块尚存在征地纠纷，故出让人尚无法交付该土地，且交付日期尚不可预计，存在无法取得的可能性。经与委托方协商一致以支付的土地款作为评估值，故本次评估以已支付的土地款作为评估值。土地支付情况详见下表：
土地权属
编号 权证登记
土地位置 使用权
类型 用途 土地面积
（㎡） 账面价值（元） 备注
西度管国用（2015）第000008号 西双版纳旅游度假区二期3号路 出让 住宅 13,997.70 11,128,187.00
云（2016）景洪市不动产权第0000025号 云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区曼景法村 出让 商服 14,280.00 18,002,704.00
宗地号53280110
7021GB00004 出让 商服 1,457.90 1,094,150.00 仅支付一半的出让金
宗地号53280110
7021GB00003 出让 住宅 3,941.20 2,027,750.00 仅支付一半的出让金
合计 35,374,691.00
（2）西双版纳上影投资有限公司取得土地时取得了优惠政策，根据上海电影（集团）有限公司与西双版纳旅游度假区管理委员会于2011年4月15日签立的《项目意向协议书》的约定，每亩土地价格为40万元；由于协议书签订时间与土地出让评估时间段不同以及国家政策调整，根据西双版纳旅游度假区管理委员会的《西双版纳旅游度假区关于西双版纳娱乐综合MALL项目进展有关情况的函》中约定超出协议约定的40万元/亩以外的土地出让金在扣除国家应计提的各种税费后，以基础设施建设费的方式在项目动工后逐步支付；2016年2月19日西双版纳傣族自治州人民政府专题会议纪要第3期西双版纳上影投资有限公司建设项目用地协调会议纪要记载西双版纳旅游度假区管委会将在项目开工建设后逐步给予项目优惠政策和扶持资金，并在项目建设完成前给予全部扶持资金。审计将该2块已取得土地预计的超出40万元/亩以外的土地出让金12,164,491.00元作为土地返还款在其他应收款科目中列示，本次评估在复核土地返还款金额后以该金额作为评估值。
（3）于现场勘查日，西双版纳娱乐综合MALL项目中有5幢占地面积较小的房屋建筑物刚开工建设，该项目由开远市强盛建工集团有限公司承包建设，完工后由西双版纳上影投资有限公司与开远市强盛建工集团有限公司进行结算，且由于该地块的规划依附于相邻同一土地用途的整体规划，该地块的规划尚可能发生变动，故本次未对其进行评估。
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